Emprunter à l’étranger est possible. En tant que citoyen d’un pays membre de l’Union européenne, vous avez la possibilité de contracter un emprunt auprès d’une banque domiciliée dans l’un des pays de l’UE. Mais attention aux particularités locales ! En ce qui concerne le Royaume-Uni, obtenir un prêt immobilier au Royaume-Uni pour une propriété française est une tâche très difficile. Les établissements bancaires français sont les prêteurs les plus courants pour les non-résidents.

Euro ou livre? Cela dépend de votre position sur le risque

En tant que résident britannique, lorsque vous contractez un prêt en livres, vous vous assurez que le paiement mensuel n’est pas affecté par la valeur du taux de change car le remboursement mensuel est en GBP.

Cependant, lors de la vente de l’immeuble, il est favorable de vendre l’immeuble lorsque l’euro est plus fort que la livre par rapport au taux de change au jour de l’achat.

Exemple : une propriété vaut 100 000 € ou 90 100 £ avec un taux de change actuel de 1 £ = 1,10 €. Supposons que votre prêt soit de 90 000 £. Dans l’hypothèse où le GBP s’affaiblit de 20%, le taux de change serait alors de 1 £ = 0,88 €. Votre hypothèque serait toujours de 90 000 £, votre remboursement mensuel resterait le même mais votre propriété est maintenant évaluée à environ 114 000 £. C’est le moment idéal pour vendre.

• Un prêt en euro pour un bien en euro signifie que les mensualités sont en euros. En supposant que vos revenus sont en GBP, cela signifie que le remboursement mensuel est affecté par le taux de change. La vente du bien n’est cependant pas affectée par le taux de change.

Exemple : la propriété vaut 100 000 € et le prêt est de 100 000 €. Le remboursement mensuel sur 20 ans (en supposant un taux fixe de 1,80%) est de 496 € ou 451 £ avec un taux de change actuel de 1 £ = 1,10 €. Si le GBP s’affaiblissait de 20%, le taux de change serait alors de 1 £ = 0,88 €. Le remboursement de votre hypothèque serait toujours de 496 € mais vaudrait désormais 564 £.

Pour résumer, avoir la dette en GBP a un effet sur l’encours global de la dette (gros montant) tandis que la dette en euros a un effet sur les mensualités (petits montants) donc moins risqué.

Le risque sur la mensualité peut également être limité dans le cas où vous générez des revenus en Euros (via la location de votre bien par exemple).

Un avantage en termes d’options pour les hypothèques françaises

Il est important de prendre en compte que les avantages de l’emprunt en France sont :

• Les taux bas (autour de 2% et moins)
• Fixe à long terme (20 ans, parfois même 25 ans)
• Quotité de financement élevée (jusqu’à 85%, avec certaines options à 90% ou 100% avec 20% de garantie)

Le coût d’emprunt en France est plutôt bon marché surtout que vous allez rarement refinancer (donc dépenser plus de frais) car votre taux est déjà extrêmement bas (par rapport au Royaume-Uni où votre taux fixe serait de 3 à 5 ans maximum). Vous finissez donc par économiser de l’argent chaque mois ainsi qu’à long terme également.

Pour la plupart de nos clients, il est plus compréhensible de prendre un risque sur le cash-flow mensuel (qui reste faible) grâce aux taux plus bas que de prendre un risque sur la valeur totale du prêt.

“Equity release” au Royaume-Uni : une solution alternative ?

Quelque chose de plus facile à gérer consiste à libérer des capitaux propres sur une propriété que vous possédez au Royaume-Uni. Le processus est plus facile et plus rapide qu’en France avec finalement plus de flexibilité en termes d’accessibilité financière alors que les banques françaises sont assez strictes.

Cependant, cela signifie que votre propriété au Royaume-Uni est finalement maximisée en termes de dettes et que vous avez une propriété en France qui est acheté via un biais similaire à l’achat comptant. 

Depuis mars 2019, aucune banque de détail n’offre d’option de prêt rechargeable en France. Cela signifie que vous ne pouvez pas augmenter le montant du prêt après l’achat, ou même, si la propriété n’a pas de prêt, débloquer des fonds. Vous ne pouvez donc pas récupérer des économies pour financer d’autres projets.

Il est donc préférable de contracter le plus gros crédit possible en France et de bénéficier de taux bas sur le long terme afin de conserver votre épargne pour un éventuel emprunt au Royaume-Uni pour d’autres projets.

Quelques informations cruciales que vous devez garder à l’esprit

Obtenir un prêt au Royaume-Uni pour une propriété française peut être plus difficile (sauf si vous effectuez une equity release) car la garantie (la propriété) serait basée dans un autre pays, qui pourrait s’avérer difficile pour la banque à récupérer en cas de défaut de paiement. Certaines banques privées britanniques (où vous devez mettre en gage des actifs sous gestion et ces offres sont limitées à certaines personnes) peuvent permettre de telles transactions mais ne sont pas accessibles à tous et leurs conditions peuvent ne pas être aussi intéressantes que les banques françaises.

L’optimisation fiscale peut ne pas être compatible avec un prêt britannique

Concernant les nouvelles acquisitions immobilières, il sera judicieux de privilégier le financement par emprunt et les acquisitions par le biais de sociétés civiles. Le nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI) en France ne sera pas compatible avec l’optimisation fiscale si votre prêt immobilier est en GBP (sauf avec certaines banques privées britanniques). Il est totalement impossible de le faire lors d’une “equity release”.

Pour résumer, vous avez de bonnes chances d’être bloqué avec un prêt au Royaume-Uni tout en payant l’IFI française. Pour plus d’informations sur le fonctionnement de l’IFI, lisez notre article : Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : Est-ce plus rentable que son ancêtre l’ISF ?